上海
浦东发展银行涉嫌违规向员工发放“福利房贷”的事件正成为业内关注的热点。而据银行内部人士透露，有类似“房贷补贴”的中资银行还有交行、建行、上海银行等。
昨日本报联系浦发行，对方表示所有信息以其公开回应函为准。但在回应函中，浦发并没有对涉嫌违规的房贷资金性质作明确说明。
而知情人向《每日经济新闻》透露，银行对员工发放的房贷（即所谓借款），有的“内部价”甚至跟活期存款利率一样低，即使是最普遍的3%“内部价”也比现行5年期以上贷款基准利率下浮15%低一半。
有的内部价等于活期利率
有关资料显示，浦发行在全国范围的正式员工，都可享有福利性质、贷款利率极低的员工购房周转金借款，挂“借款”之名，行“贷款”之实。其操作形式、借款所签订的合同、贷后管理方法等均与正常贷款无异，但浦发行在历年对外公布的报表中却是将此类“借款”归入到了其他应收款内核算，未在正常的贷款科目内核算。
一不愿透露姓名的银行内部人士告诉 《每日经济新闻》，“除浦发外，至少还有3家中资行也有类似福利房贷。”据她所知，只要员工在银行工作满足一定期限，且房产证上户主姓名是本行员工，银行就可以发放类似的低利率房贷。
据她透露，低利率房贷具体有打折和内部价两种方式。
所谓“打折”，即在报表中仍在“正常贷款”项内核算，而它与正常利率的差价，将由银行以银行工会或者人力资源部的名义补齐，或者让员工享受由信用卡部、财富管理部针对VIP员工的利率优惠政策。而对于“内部价”这种方式，其优惠力度更大，并以“其他应收款”名义在报表中体现。
据《每日经济新闻》从各种渠道获悉，某银行的内部价甚至就是活期存款利率，比较普遍的“内部价”也大概在3%。即使现行5年期以上贷款利率下浮15%，仍超过内部价一倍。
“这些银行‘福利’很好的。”一银行内部人士意味深长地说。但他同时表示，只要员工离职，则贷款余额将按正常利率还贷。
“具明显内幕交易特征”
“应该说这是一种非合理监管环境下，银行的一种非正常过渡。”光大证券银行业分析师金麟对 《每日经济新闻》表示。
金麟认为，如果国内银行向员工发放的工资、奖金超过财政部（或国有控股方）的要求，银行的这部分支出将无法享受税前抵扣的优惠。于是，银行则以“准收入”非现金的方式，向员工补充福利待遇。这也是银行应对人为压低其薪酬水平的方式。金麟认为，这一行为的不合理之处则在于，他扭曲了资产价格，同时对银行内部也是种非合理的激励制度。
据 《每日经济新闻》了解，有“福利房贷”的银行，大部分已在A股上市，如果其以负债资金支持发放内部员工贷款，无疑对股东会有所伤害，因为资金并没有充分发挥效益。
财经评论员水皮表示，“这一行为肯定是灰色地带。”但这种行为是否侵害股东利益，则要看这部分资金是不是外贷的资金。
有银行人士辩解称，银行的“福利房贷”涉及的资金规模很小，即使资金属于外贷资金，也不会对股东权益带来明显伤害。但据上述报料人估算，仅浦发一家银行7年间累计发放的“福利房贷”就达41.34亿元，如果再算上其他银行，这一资金规模绝对不能“忽略不计”。
对此，信达证券首席分析师刘景德表示，在现在利率高企的情况下，浦发行的做法如果属实，那么就具有明显的内幕交易的特征，对股东、储户和客户都是一种欺骗。
下一页：浦发银行40亿违规“福利房贷”黑幕
浦发银行40亿违规“福利房贷”黑幕
“浦发行这样做，明显就是在耍花招，自作聪明的钻国家法律法规的空子，我们浦东发展银行真是太低估了银监会等监管部门同志的智商了……”2008年6月17日，网易财经收到了一封来自南京萨家湾的神秘匿名信，爆料者言辞犀利，直指浦发银行存在违规现象。
在这份长达32页的神秘匿名信中，详尽的曝光了上海浦东发展银行(下简“浦发行”)7年间累计约为41.34亿元不为人知的违规“福利房贷”黑幕。
匿名信中所指的“福利房贷”就是，浦发行在全国范围的正式员工，都可享有福利性质、贷款利率极低的员工购房周转金借款。信中，身为浦发行内部员工的爆料人称，浦发行发生在2001年至2007年间累计约为41.34亿元的“福利房贷”，存在着诸多悬疑。
一：挂“借款”之名，行“贷款”之实？
爆料人称，浦发行内部通用的“员工购房周转金借款”，挂“借款”之名，行“贷款”之实。员工购房周转金借款的操作形式、借款所签订得合同、贷后管理方法等均与浦发行其他正常贷款无异。但是，浦发行在历年对外公布的报表中却是将此类“借款”归入到了其他应收款内核算，未在正常的贷款科目内核算。
爆料人指出，浦发行贷款的钱从何来？贷款所产生的利息收益又到哪里去了？偷换概念的本质，又是想要掩盖什么？无人知晓。
(上海浦东发展银行南京分行员工购房周转金借款暂行办法 2002年修订版)
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二：福利房贷利率极低，扰乱房地产市场？
在爆料人提供的资料显示，浦发行的赵姓员工在2002年9月至2004年12月“福利房贷”利率为1.65%(赵姓员工的借贷期限为15年)，直到2005年1月才上调至1.875%。
(浦发行赵姓员工“福利房贷”明细表 左上角为上海浦东发展银行南京分行公章)
而央行网站公布数据显示，2002年2月， 5年以上金融机构人民币贷款基准利率为5.76%。
(央行网站数据)
爆料人称，且不说，浦发行贷款利率大幅低于央行同期利率的“福利房贷”有无违规，就单从国家严抓房控的宏观背景下，浦发行极低贷款利率本身，就存在着扰乱房地产市场的嫌疑。
三：管理松懈，资金风险随时引爆？
浦发行的“福利房贷”爆料人认为，“福利房贷”部分采用员工互相担保，在人才频繁流动的今天，这种放贷形式将使得银行资产置于极大的不可控风险中。另外，不排除部分浦发行员工将“福利房贷”，直接用于投资或炒股，购买有价证券等，银行风险又遭遇重复放大。
这在大案、要案频发风险防范形势严峻的当前，浦发行面临的风险是极大的。
爆料材料显示，在2001至2007年间，浦发行报表中披露的“其他应收款——购房周转金”项目，在2007年末，已经达到了32.07亿元。七年间累计发生额为41.34亿元。这七年间41.34亿元的来龙去脉，浦发行未在报表中做出详尽说明。
爆料人认为，上海浦东发展银行的“福利房贷”完全属于违纪违规甚至违法，并存在向投资公众虚假陈述，以及侵害股东权益的可能。
就此，我们电话连线了浦发行董秘，试图就此爆料事件展开进一步的询问。但浦发行工作人员声称“董秘出差”，并拒绝透露董秘的联系方式。
我们将持续跟进“福利房贷”事件进程。 (来源:网易)
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浦发行称有关违规福利房贷黑幕报道系曲解
近日有媒体报道浦发银行存在违规现象，称浦发行在2001至2007年7年间出现累计41.34亿元违规“福利房贷”。
6月20日，浦发银行就此事做出相应说明。以下为说明全文：
近日，我行注意到某网站针对我行所谓“违规福利房贷”黑幕的报道。对媒体和公众长期以来对我行的关注、支持和理解，我行表示感谢；对所谓“内部举报人”误导媒体和公众造成的曲解，表示遗憾。
浦发银行是一家负责任的上市公司，始终坚持依法合规经营，并认真履行上市公司信息披露义务。作为国内一家上市的股份制商业银行，我行根据国家有关规定，没有实行福利分房制度。为解决员工住房问题，经董事会审议通过，在2001-2007年期间，我行实施了员工住房借款制度。历年来，相关情况和数据均按照国际、国内惯例，通过相关审计，并予以了信息披露。同时，我行内部就员工住房借款制度也建立了一整套严格的管理办法和操作流程。
上海浦东发展银行
2008年6月20日
(来源:腾讯财经)
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上海惊现超低利率房贷
早报记者刘秀浩
上海大部分银行似乎还没有意识到贷款风险正在加剧。早报记者获悉，某商业银行上海分行对房贷开出的利率水平，甚至低于五年期以上房贷的法定最优惠利率6.656％。这家银行贷款销售人员称，在该银行借房贷可以享受6.426％的贷款利息。
到目前为止，上海个人房贷还是被看作一项优质贷款业务。随着交易量下降，为完成贷款任务，各家银行近期纷纷推出气球贷、双周供等产品，试图拉拢购房者。而一些银行为抢占业务进行变相转按揭服务，具体操作方法一般为：购房者与新银行签订贷款合同，由新的放款银行负责一次性偿还前一家银行贷款，从而实现房贷转移。
事实上，自今年4月份，早报报道有银行放松第二套房贷款政策之后，上海银监局已重新申令各银行严格执行第二套房房贷政策。
政策重新收紧之后，上海住宅成交量相比3、4月份出现明显萎缩。银行之间的房贷竞争也随之进一步加剧。
佑威房地产研究中心主任薛建雄透露，目前上海约有三成楼盘滞销，一手房成交量持续在低位徘徊。数据显示，近几个月上海市一手住宅成交量仅为100万平方米左右，是去年同期的1/3。据分析，房价高企、观望情绪浓重、股市波动大等，是目前楼市成交缓慢的主要原因。
二手房方面，包括中原、美联等知名中介公司的成交量相比前几个月也出现了2-3成的回落。
早报记者从某银行原资产管理负责人处了解到，随着房价回落的态势逐渐明显，银行坏账比例正在提高，不排除上海出现新一批不良资产以及烂尾楼的可能性。“这种概率正变得越来越大”。 (来源:东方早报)
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深圳银监局开查房贷坏账："肯定不到千亿"
深圳已经开始清查区内商业银行坏账水平。虽然目前还不清楚总体数据，但深圳银监局相关人士透露，肯定不到市场传闻的千亿之巨。
此前，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上热传。作者“风语的天空”写道，“（虽然）进入5月，深圳房地产市场平均每天的成交量在300套以上……（但）这仅仅是一种假象，在这种假象下面，隐藏着巨大的次贷危机”。
文章说：“风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元。并且银行通过多次催款发现，目前这些客户已经没有还款意向。”
“风语的天空”称，根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏账，就已经达到200亿元。“一家银行所产生的坏账就达200亿元，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。”
东方早报记者了解到，目前深圳确实已经出现了部分楼盘由于价格下跌而出现断供的情况。这批住房主要掌握在深圳相当一部分炒家手中。以香蜜湖地区为例，当地房产中介此前常常能接到同一个客户十几套房子的情况，当地炒房的情况很严重。
银监局方面称，深圳银监局已经开始调查深圳银行的坏账情况，调查主要包括调集银行最新贷款数据，了解银行坏账比例，并测算坏账总量。
“目前来看，应该还到不了千亿坏账如此严重的地步。”深圳银监局相关人士表示，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额估计也不到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。
实际上，就在深圳传出第二套房贷放松的消息后不久，银监局就对包括国有四大行在内的多家银行传达了严格执行二套房房贷政策的要求。目前深圳二套房首付比例达到4成以上。
可查的资料显示，深圳房价今年3月以来，已连续第3个月出现回落。深圳市房地产研究中心最新发布的《2008年1-5月深圳房地产市场发展分析报告》指出，自去年10月后，随着市场交易量的大幅减少，深圳住宅价格出现调整。今年1-5月各月，深圳住宅均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米。
2008年5月5日，被寄予厚望的深圳地产春季交易会在无奈中落下帷幕。5天的交易会，成交量却只有889套，连续3天均价跌破1万元/平方米，日均成交量甚至比4月还低。而在2007年7月高点时，深圳均价高达1.7万元/平方米，关内均价达到2.5万元/平方米，日成交量接近400套。（来源:人民网 ）
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巧用房贷“房奴”也要会理财
郭雪莹
最近背负着沉重房贷的王小姐有点苦恼，股市一泻千里，让她不得不选择了忍痛割肉。眼下这笔资金应该如何利用？是提前还贷还是银行存款？她对未来的理财方向十分迷茫。
其实，沪上银行近期主推的房贷产品，已经具有很明显的理财功效。选对一款房贷产品，不仅可以月月省息，更可以让自己做个轻松还贷人。
存款加贷款 打出组合拳
作为后起之秀，一种将存款与房贷挂钩的产品，在市场上表现抢眼。深发展的“存抵贷”和光大银行的“天天省”，均属于这类产品。
该类产品的亮点是，当存款账户余额高过一定金额，即提取一定比例视为提前还贷，且这部分额度按日计息，可获得高额理财收益抵扣房贷族的还贷成本，同时，该理财账户具有活期账户的所有功能，有资金需要即可随时支取。
以“天天省”为例，光大银行信贷部的陈经理给记者算了一笔账，如果客户在5月1日申请办理10年期“天天省”个人住房按揭贷款80万元，并存入16万元活期存款。5月1日，客户可以提前偿还6.35万元贷款本金，当日即节省13.81元贷款利息。等到5月31日，客户保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为428.11元。按此计算，该客户每年可以节省贷款利息5040.65元，10年总计节省利息50406.5元。
升级版“存抵贷”的理财表现亦不俗，按照该产品的理财收益表，存款账户余额达到15万元，理财的年收益率将达4.51%，相当于0.72%的活期利率的6倍多，比一年期的定期存款利率4.14%还要高。如果存款账户余额达180万元以上，理财年收益率最高可达5.56%。不过，需要注意的是，“抵扣金额”均不能超过全部关联贷款本金余额之和或150万元。
巧妙改变还贷周期
通过改变还贷时间，而达到省息效果的方式主要有两种，一种是缩短还贷周期，另一种则是提前还贷，对于这两种方式，银行均有不错的产品推出。
工商银行的“双周供”，即将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。通过缩短还款周期，提高还款频率，这款产品使每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此使借款人的利息总支出大大节省。
以借款150万元、30年等额本息还款为例，房贷利率采用5年期以上贷款的优惠利率，即基准利率下浮15%为6.656%。如果是按月等额本息还款，每期还贷金额为9635.43元，还款总额为346.88万元。如果按双周等额本息还款，每期还贷金额为4817.72元，还款总额为300.52万元。可以看出，选择“双周供”，可以节省46万多元。
“按中国人的消费习惯，大部分借贷人都会提前将贷款全部还清。”深发展银行总行信贷部的一位负责人表示。深发展的“气球贷”、光大的“随心还A”均是针对这种特点推出的省息产品。
“气球贷”和“随心还A”都包括3年期、5年期和10年期三种，贷款利率则以相应贷款期限确定。例如贷款30年、选择“气球贷”5年期，则可按5年期的贷款利率计算，而月供则按30年来计算，若到期不能提前还款，还可分为六个5年期来计算。
以“气球贷”为例，客户原本想办一个30年期的住房按揭贷款，如果办普通贷款的话，利率最低为6.656％（5年以上期限基准利率7.83％，最低可下浮15％）；通过办一笔3年期的“气球贷”，利率最低为6.426％（3年期基准利率为7.56％，最低可下浮15％）。“气球贷”比普通贷款利率低了0.23个百分点。 (来源:第一财经日报)
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房贷省息全攻略 高利率时期如何巧妙置业
加息以及房贷政策的收紧，并没有阻绝商业银行房贷业务的所有出路。
实际上，自调控以来，以减轻房贷借款成本负担为目的创新产品层出不穷。本刊统计显示，深发展、光大银行作为其中典型代表，是截至目前推出创新性房贷产品最多的银行，如“气球贷”、“双周供”、“循环贷”等，而“存抵贷”、“天天省”等则是更新的变相省息品种。
省息新招
房贷市场出现的两款“贷款+ 存款”型创新房贷产品吸引了不少贷款者的注意。一款是深发展的新“存抵贷”，另一款则是光大的“天天省”，虽然两款产品都以节省利息为卖点，但仔细比较，在收益的划付、计算方法等方面，仍有相当大的差别。
据深发展上海分行个人信贷部门张铭介绍“上述两款产品的原理是相同的，均根据客户每日的活期存款余额，按照一定的规则计算出每日收益，存入还款账户后用于归还月供款，从本质来看都是减少客户房贷利息负担的‘理财类’产品。”
“深发展的‘存抵贷’具体操作是，贷款者在开通此项业务后，活期存款账户将会与房屋贷款关联起来，顾客只需将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，存款余额超过5 万元后，银行按一定比例将其视作‘提前还贷’，节省的利息将作为理财收益返还到账户上，不过活期账户上的资金并未真正动用，市民需要资金周转时可随意调用。”
据了解，深发展已先后推出两款“存抵贷”产品，在继2006 年推出“存抵贷”后，又于2008 年4 月1 日，推出新“存抵贷”产品。
“两者的运作原理和理财收益计算方法都是相同的，理财收益都是由两部分组成，即活期存款的利息+ 抵扣贷款的利息，并按日来计算理财收益，只是新‘存抵贷’相对于以前推出的存抵贷来说，在5-20 万元存款的抵扣比例上有了大幅的提高，理财收益率也相应提高。例如，5 到10 万元的存款抵扣比例由原来的55% 提高到85%，相应的，在贷款利率为7.83%时，10 万元的理财收益率也由原来的2.35% 提高到3.74%。”上述人士表示。
不过，需要注意的是，“抵扣金额”均不能超过全部关联贷款本金余额之和或150 万元，并且，新旧存抵贷是不能转化的，新存抵贷只针对新的贷款客户，新旧客户以2008 年4 月1 日为分界。
光大的“天天省”与新“存抵贷”有异曲同工之妙，不过就收益而言，新“存抵贷”更胜一筹。
“天天省”的理财收益就是抵扣贷款的利息而产生的，而“存抵贷”的收益包括活期存款的利息和抵扣贷款的利息两部分，不仅如此，“存抵贷”的活期账户上的资金并未真正动用，而“天天省”是将客户的存款资金用于提前还款，再将提前偿还的贷款金额重新划拨给客户。
向来，对于创新型房贷产品，光大、深发展和招商银行等中资小银行看上去明显更热衷，而国有四大行对此貌似并不感冒。
对此，张铭称：“与国有大银行相比，股份制商业银行网点较少、市场份额较低，并且大型国有商业银行与房地产开发商合作关系密切，更容易取得一手房贷款的‘垄断’地位。
深发展2007 年年报数据显示，截止2007 年末，零售贷款比2006 年末增长近250 亿，全年新增的零售贷款约占全行新增一般性贷款的一半，零售贷款2007 年底余额占总贷款余额的29%，较2005 年末和2006 年末占比13% 和21% 显著提升。
“这大部分要归功于在有效控制风险的基础上持续不断的推出创新型个贷产品并进行有效营销的结果。”
不过，中行、建行早在深发展之前就推出过类似产品，如中行的“贷活两变”、建行的“存贷通”，并到目前为止，仍存在此项业务，但三家银行相比，深发展的抵扣比例和收益率最高。
长贷短化
提前还款是银行“降息”方式之一，而深发展的“气球贷”、光大的“随心还A”均是为贷款期限短、有提前还款能力的客户而设计的。
“两类产品类似之处在于，都是过把长期贷款短期化来降低适用贷款利率档次。”张铭表示，“据我行贷款的经验来看，一般80% 的贷款客户在3 到5 年内基本上都能将贷款金额还清，‘气球贷’就是为这一部分客户而设计的，不过，对于到期后不能一次性还款的客户，可以提供再融资的安排。”
目前，‘气球贷’和“随心还A”都包括3 年期、5 年期和10 年期三种，贷款利率则以相应贷款期限确定，例如贷款30 年、选择气球贷5 年期，则可按5 年期的贷款利率计算，而月供则按30 年来计算，若到期不能提前还款，还可分为六个5 年期来计算。
“其实，本质上，二者减少月供的方式是不同的：‘气球贷’通过较长的‘期供计算期’降低了月供金额，而光大‘随心还A’通过将本金拆分减小了第一阶段计算期供的贷款本金，从而减少了月供还款压力。”他同时认为。
例如，以3 年期产品为例，贷款50 年，月供则按20 年来计算，我们发现，与“气球贷”相比，“随心还A”产品具有较好的省息效果，适合有能力且有意愿提前还款的借款人，不过，“气球贷”的月供较“随心还A”低，总利息略高。
但是，需要注意的是，对于贷款期限在3 年以上、10 年以下的客户而言，“随心还A”采用的是利率“从高”，即要按照5 年的利率计算利息，而“气球贷”对于贷款期限在10 年以来的客户，均按照3 年的利率计算利息，对于这部分客户而言，“气球贷”更优惠一些。
不过， “气球贷”是在“循环贷”下发放的，客户在申请“气球贷”的同时，要申请“循环贷”，为后期的再融资提供便利。
除此之外，招行、建行的“入住还款法”、交行的“轻松安居贷”也都有类似的特点
组合杀手锏
深发展的“房贷组合新品”是在原有三种创新型房贷理财产品(双周供、气球贷、存抵贷)基础上的进一步组合，形成了4 大新产品：气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。
“‘气球贷’是通过银行利息让渡节省利息，“气球贷”的实际贷款期限较短，因此其对应期限的贷款利率也较低；而‘双周供’由于改变了还款频率，即每两周还款一次，还款次数增多了，减少了占用银行资金的时间，自然利息也会相应减少；另外，‘存抵贷’通过用活期存款的利息与抵扣贷款的利息之和来抵扣贷款的利息，这其中的‘省息’效果也是显而易见的。那么，在此基础上，将其中任两只产品组合，都可以达到进一步“省息”的效果。”上述深发展人士表示。
以贷款50 万、期限30 年为例，在等额还款的前提下，与普通贷款相比，“气球贷”可节省33517 的利息，“双周供”更是可节省22 万多的利息，而“气球贷+ 双周供”则节省24 万多的利息，由此推断，“气球贷+ 双周供+ 存抵贷”的省息效果将更加明显。
固定利率争议
央行是否再加息成为一个争执的问题？而选择固定利率房贷还是浮动利率也成为一个焦点。
“今年一季度GDP 增长10.6%，相比2007 年四季度11.7% 虽有所下滑，但仍属快速增长，虽然通货膨胀率仍保持8% 的高位，但我们预计下半年有可能回落至5.5%-6%，当前在流动性和通胀压力仍然较大的情况下，货币政策从紧的取向短期内难以改变，不过，加息动作将慎之又慎，矛盾来自于：一方面，加息进一步加大企业的成本压力，加息也会加大对外资的吸引力，特别是当前在发达国家减息的时点上；另一方面，长期维持负实际利率不利于平抑通胀预期，也影响资源的有效配置。
”平安证券研究所研究员孙方红表示。
同时，天相投资顾问有限公司的研究员也认为，“理论上说，为了防止经济过热和抑制通货膨胀，中国政府还会加息，采取紧缩的货币政策。不过，实际上，经济存在不确定性，企业承担的压力大，再次加息的可能性不大。”
不过，深发展对“加息”仍保持较乐观态度，推出了“气球贷”的升级版——固定利率气球贷，将“气球贷”与“固定利率”结合，有3 年期和5 年期两种产品，其中，3 年期的利率8.316%，5 年期的利率8.514%。
“这只产品是专门针对购买第二套住房的客户而设计的，因为根据规定，第二套住房的贷款者的贷款利率至少上浮10%，并且，我们认为，目前国内经济过热，利率短期内仍有上调空间。”上述深发展人士表示。
: 社会
